Il nuovo centro sportivo, indicato nei documenti del PGT come S061, verra' realizzato ad est del Centro Direzionale Colombirolo e si estendera' dalla Padana alla Green Way. Esso costituisce l'operazione chiave dell'intero PGT: spostando all'interno del Parco Sud tutti i servizi sportivi sulle aree lasciate libere si possono costruire edifici residenziali o spostare i servizi pubblici che a loro lasciano libere aree da destinare a edifici residenziali. Tutta la grande operazione di spostamento dei servizi prevista dal PGT non e' realizzabile se non si realizza prima il nuovo centro sportivo.
- L'area dove dovrebbe sorgere il nuovo centro sportivo. Essendo all'estremita' del paese risulta difficilmente raggiungibile. Anche il parcheggio risulta un problema. -
In cosa consiste
Nel nuovo centro sportivo dovrebbero trovare posto:
- Lo stadio comunale che dovra' andare a sostituire quello esistente di Via Mazzini;
- Il secondo campo da calcio che dovra' sostituire quello di Via Trieste;
- Almeno due campi da tennis scoperti.
Tutte le altre strutture sportive che necessitano di copertura (palestre, piscine, etc.) dovranno essere realizzate nella vicina area pubblica dietro il Centro Culturale Il Casale (intervento 18 dell'elenco).
Superficie dell'Ambito di Trasformazione
La superfice occupata dal nuovo centro sportivo e' pari a 76.153 metri quadrati, tutti protetti dal vincolo del Parco Agricolo Sud Milano. All'interno dell'area del centro sportivo trovera' posto anche una nuova strada che permettera' l'accesso al centro sportivo e il collegamento con la Padana.
Proprio perche' all'interno del Parco Agricolo Sud Milano, nel centro sportivo non sara' possibile realizzare strutture coperte ne campi da tennis in cemento. Tutto dovra' essere fatto garantendo la permeabilita' del terreno.
Indice di Utilizzazione Territoriale e Volumetria Assegnata
Indice di Utilizzazione Territoriale assegnato a tutta la superficie di questo ambito di trasformazione e' pari a 0,2 mq/mq. Questo valore corrisponde ad un indice di fabbricabilita' di 0,6 mc/mq2. La volumetria assegnata a questa area3, pari a 45.692 metri cubi, viene spostata nell'ambito di trasformazione AT11 (intervento 18 dell'elenco), ossia sull'area pubblica dietro il Centro Civico Il Casale. L'assegnazione di questa volumetria e' necessaria come contropartita della cessione dell'area e della costruzione del centro sportivo.
Valore dell'intervento
Il valore dell'intervento, calcolato in base alla volumetria assegnata4 e' di circa 9 milioni di Euro. Queste opere sono a carico dell'operatore che realizzera' la trasformazione in residenziale dell'area pubblica dietro il Centro Culturale Il Casale (intervento 18 dell'elenco) ottendendo in cambio 45.692 metri cubi di edificazione residenziale.
Criticita'
Essendo tutto il nuovo centro sportivo realizzato all'interno del Parco Agricolo Sud Milano, il progetto deve essere concordato con il Parco. In quest'area non possono essere realizzate opere in muratura come ad esempio le tribune con spogliatoi come ci sono allo Stadio di Via Mazzini. Inoltre va verificato se i campi da tennis potranno essere coperti con tensostrutture. Non sara' inoltre possibile costruire edifici quali bar o aree di ritrovo coperte, ne tanto meno parcheggi.
Il posizionamento del nuovo centro sportivo all'estremita' del paese lo rendera' non raggiungibile a piedi a causa della distanza. Anche l'uso della bicicletta risulta problematico soprattutto per chi arriva dalla parte nord del paese e deve affrontare quella che sara' la trafficatissima rotonda del Colombirolo, porta d'accesso al tunnel. L'unico parcheggio previsto all'estremita' sud del centro sportivo, potrebbe non essere sufficiente.
Viste le dimensioni del nuovo centro sportivo difficilmente potra' essere gestito dalle associazioni sportive attualmente presenti a Cassina de' Pecchi. Il centro probabilmente sara' dato in gestione ad un privato che lo utilizzera' cercando di ricavarci il maggior profitto possibile.
Marcello Novelli, 1 Ottobre 2012
1Gli ambiti di trasformazione che hanno come risultato una servizio pubblico hanno come prefisso la lettera "S" seguita da un numero identificativo, gli ambiti di trasformazione che hanno come risultato aree residenziali o industriali hanno come prefisso "AT" seguito dal numero identificativo.
2La maggior parte delle lottizzazione del vecchio Piano Regolatore Generale (PRG) prevedevano un indice di fabbricabilita' dello 0,8 metri cubi per metro quadro.
3La volumetria assegnata si calcola come la superficie dell'ambito di trasformazione moltiplicata per l'indice di fabbricabilita'. L'indice di fabbricabilita' e' dato dall'indice di utilizzazione territoriale per 3 metri di altezza convenzionale di un piano di edificio residenziale.
4Per stimare il valore di un'operazione si e' usato il valore tipico di un metro cubo di residenziale, ovvero 200 Euro al metro cubo. Questa e' il parametro che hanno usato anche i tecnici che hanno redatto il PGT. Chiaramente questo valore potrebbe essere anche molto piu' basso a causa della crisi che sta affliggendo il settore immobiliare, e quindi la volumetria assegnata potrebbe non essere sufficente a ripagare le strutture pubbliche da realizzare come contropartita.
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