La trasformazione in residenziale dell'area della Scuola Media di Via Sirio, indicato nei documenti del PGT come AT07¹, prevede:

1. la costruzione di una nuova Scuola Media, insieme alla nuova Scuola Elementare, sopra lo Stadio di Via Mazzini;
2. la demolizione dell'attuale Scuola Media;
3. la costruzione di edifici residenziali di 4 piani al suo posto.

- L'area dove sorge la Scuola Media di Via Sirio e dove dovrebbe sorgere un palazzo di 4 piani atto ad ospitare 348 nuovi abitanti. Si noti come la scuola e' inserita in un ambito di servizi, l'ingresso e' su una strada a bassa intensita' di traffico ed e' vicina a servizi importanti quali i parchi pubblici e l'oratorio -

In cosa consiste

L'operazione nasce dall'idea che tutti gli edifici pubblici di Cassina de' Pecchi siano da considerarsi obsoleti e quindi da demolire e da rifare. Per far questo e' necessario trasformare in residenziali le aree dei servizi pubblici, caricarli di volumetria per avere i fondi sufficienti per ricostruire la stessa struttura in un altro posto.

In realta' la Scuola Media di Via Sirio, oltre ad avere un valore simbolico per i cassinesi che qui hanno studiato, e' una struttura ben fatta e in buono stato, con la giusta dotazione di verde e recentemente e' stata ulteriormente valorizzata con 200.000 Euro di interventi di manutenzione straordinaria deliberati proprio dalla Giunta D'Amico.

Superficie dell'Ambito di Trasformazione

L'area del terreno su cui sorge la Scuola Media e' pari a 12.173 metri quadrati su quest'area e' prevista la costruzione di appartamenti atti ad ospitare 348 abitanti².

Solo il 25% della superficie sara' coperta, ossia occupata dalla pianta degli edifici. Nella scheda tecnica sarebbero previsti anche 30 metri quadri di aree standard per ciascun abitante. Quindi si dovrebbero avere 10.434 mq di standard, di cui 3.652 mq di parcheggi e 6.782 mq di aree verdi.

Tutta l'area della scuola media ricade nella fascia di rispetto di un pozzo l'acqua potabile, questo implica che che per costruire debbano essere rispettate determinate condizioni, come ad esempio il fatto di usare impianti fognari a tenuta stagna certificata per non inquinare la falda.

Indice di Utilizzazione Territoriale e Volumetria Assegnata

L'Indice di Utilizzazione Territoriale assegnato a tutta la superficie di questo ambito di trasformazione e' pari a 0,6 mq/mq. Questo valore corrisponde ad un indice di fabbricabilita' di 1,8 mc/mq per una volumetria assegnata³ di 21.911 metri cubi.

Quest'area ha un indice di fabbricabilita' piu' che doppio di quello utilizzato nella maggior parte delle lottizzazione del vecchio Piano Regolatore Generale (PRG) che era tipicamente dello 0,8 metri cubi su metro quadro.

Valore dell'intervento

Il valore dell'intervento, calcolato in base alla volumetria assegnata⁴ e' di circa 4,4 milioni di Euro. Il Comune non incassera' questi soldi, ma saranno utilizzati per costruire la nuova scuola media. In altre parole l'operatore si impegnera' a costruire la nuova scuola media sullo Stadio di Via Mazzini e in cambio otterra' volumetria per un valore stimato di 4.4. milioni di Euro.

Criticita'

Spesso si usano i consumi per il riscaldamento come motivazione per la demolizione e ricostruzione con nuovi standard energetici. Questa scusa e' evidentemente un falso, la Scuola Media di Via Siria costa al Comune 46.342 Euro di gas (quindi inclusa anche l'acqua sanitaria), anche se quella nuova fosse a consumo zero, ci vorrebbero quasi 100 anni per rientrare dell'investimento di 4.4 milioni di Euro. Non e' detto che la nuova scuola abbia una qualita' edilizia migliore di quella attuale.

La Via Sirio e' una strada a senso unico, 348 nuovi residenti potrebbero mandare in tilt il traffico della zona.

Le aree a verde standard saranno in parte cedute al Comune per farci, come dichiarato sui progetti, "un parco urbano che diventi fulcro per l'ambito urbano circostante. Il fatto che la piccola area verde e' interclusa tra proprieta' private la renderebbe difficilmente raggiungibile e che a poca distanza ci sono il Parchetto di Via Andromeda e il Parco di Via Milano, rischiano di far diventare quest'area un'area degradata.

Il valore dei metri cubi potrebbe essere inferiore al costo della scuola, in questo caso si correrebbe il rischio che il comune dovrebbe metterci fondi propri per il completamento della scuola nuova.

Agli effetti questa operazione serve solo a spostare un servizio che c'e' gia' e non porta nessun vantaggio agli abitanti di Cassina de' Pecchi.

Marcello Novelli, 8 Ottobre 2012

¹Gli ambiti di trasformazione che hanno come risultato una servizio pubblico hanno come prefisso la lettera "S" seguita da un numero identificativo, gli ambiti di trasformazione che hanno come risultato aree residenziali o industriali hanno come prefisso "AT" seguito dal numero identificativo.

²Nella scheda tecnica e' riportato che si stima un abitante ogni 35 mq di Superficie Libera di Pavimento.

³La volumetria assegnata si calcola come la superficie dell'ambito di trasformazione moltiplicata per l'indice di fabbricabilita'. L'indice di fabbricabilita' e' dato dall'indice di utilizzazione territoriale per 3 metri di altezza convenzionale di un piano di edificio residenziale.

⁴Per stimare il valore di un'operazione si e' usato il valore tipico di un metro cubo di residenziale, ovvero 200 Euro al metro cubo. Questa e' il parametro che hanno usato anche i tecnici che hanno redatto il PGT. Chiaramente questo valore potrebbe essere anche molto piu' basso a causa della crisi che sta affliggendo il settore immobiliare, e quindi la volumetria assegnata potrebbe non essere sufficente a ripagare le strutture pubbliche da realizzare come contropartita.